Assouplissement du déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité
La Cour de cassation a rendu, le 18 septembre 2025, une décision importante en matière de baux commerciaux. Elle adopte une interprétation plus souple du motif permettant le déplafonnement du loyer fondé sur la modification des facteurs locaux de commercialité. Cette évolution intéresse directement les bailleurs et les locataires commerciaux.
Rappel du cadre juridique du déplafonnement
En principe, le loyer d’un bail commercial renouvelé reste plafonné selon l’indice légal. Le déplafonnement n’est admis que dans certains cas précis, notamment lorsque survient une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ces facteurs concernent l’environnement commercial du local : évolution de la zone de chalandise, attractivité du quartier, modification du trafic, nouveaux transports, installation ou disparition d’enseignes, etc.
Traditionnellement, la jurisprudence exigeait que la modification présente un caractère notable et qu’elle soit directement favorable à l’activité exercée par le locataire. L’existence d’un lien concret entre la modification et les résultats du commerce constituait un critère central dans l’appréciation judiciaire.
Une interprétation désormais plus souple
Dans sa décision du 18 septembre 2025, la Cour de cassation confirme une évolution déjà perceptible : il n’est plus nécessaire de démontrer une incidence effective et mesurable sur l’activité du locataire. Il suffit que la modification des facteurs locaux de commercialité soit de nature à avoir une incidence favorable, même potentielle, sur l’activité commerciale.
Cette nuance est essentielle. Le juge n’exige plus la preuve d’une augmentation du chiffre d’affaires ou d’une amélioration chiffrée de la performance du commerce. L’analyse se concentre désormais sur la nature des changements intervenus dans l’environnement commercial et sur leur aptitude objective à créer des conditions plus favorables pour l’activité exploitée.
Conséquences pratiques pour les parties au bail commercial
Pour les bailleurs, cette décision constitue un levier supplémentaire pour solliciter un loyer reflétant davantage la valeur locative réelle, notamment dans les secteurs ayant bénéficié de rénovations urbaines ou devenus plus attractifs (création de nouvelles voies d’accès, amélioration des transports, implantation d’enseignes d’appel, etc.).
Pour les locataires, cette évolution impose une vigilance renforcée au moment du renouvellement du bail. Des modifications de l’environnement, parfois perçues comme modestes, peuvent désormais suffire à justifier un déplafonnement, dès lors qu’elles sont de nature à favoriser l’activité. Il reste toutefois indispensable de caractériser la modification notable des facteurs locaux de commercialité : le déplafonnement ne peut reposer sur de simples affirmations.
En définitive, cette décision du 18 septembre 2025 confirme un mouvement jurisprudentiel clair : les facteurs locaux de commercialité doivent être appréciés de manière pragmatique, sans exiger une preuve chiffrée de leur impact. Cette approche plus flexible facilite l’adaptation du loyer à la réalité économique, tout en laissant aux juges une marge d’appréciation importante quant à la nature et à l’ampleur des modifications constatées.
