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Devoir de conseil absolu du notaire : sévérité constante de la Cour de cassation

Civil - Responsabilité
30/09/2021
Le notaire doit mentionner dans l’acte authentique l’adresse réelle du vendeur telle qu’il en a connaissance, à charge pour lui d’informer celui-ci des conséquences fiscales.
Par acte authentique reçu le 12 août 2011, Mme M. vend à une SCI deux lots d’un ensemble immobilier. L’acte mentionnait que le bien vendu constituait sa résidence principale et qu’en conséquence, la mutation était exonérée d'impôt sur la plus-value. Le 11 décembre 2014, un redressement fiscal est notifié à Mme M., le bien ne constituant plus sa résidence principale à la date de la vente.
 
Reprochant notamment aux notaires d’avoir mentionné dans l’acte que le bien vendu constituait sa résidence principale et que la cession était exonérée de l’impôt sur la plus-value, Mme M. les assigne en responsabilité et indemnisation du préjudice résultant du redressement subi. Elle considère qu’elle n’a pas été suffisamment informée des conséquences fiscales de la vente.
 
La cour d’appel confirme la décision de rejet de première instance. Après avoir, la veille de la vente, déclaré aux notaires qu’elle avait établi son domicile dans le bien vendu jusqu’au 31 mars 2010, elle avait signé le 12 août 2011 l’acte de vente mentionnant que l’immeuble cédé était son domicile, alors qu’il ne l’était plus depuis plus d’une année. Selon les juges du fond, l’intéressée était à l’origine de son redressement fiscal et elle ne pouvait l’imputer à une faute des notaires qui n'ont pas de devoir de conseil absolu à leur charge, n'étant pas comptables du lieu d'établissement réel de leur cliente.
 
Mme M. se pourvoit en cassation.
 
Au visa de l'article 1382, devenu 1240 du Code civil, l’arrêt est cassé. La Cour de cassation considère qu’il résulte de ce texte que le notaire rédacteur d’acte doit mentionner les coordonnées des parties, conformément aux éléments dont il a connaissance. Les notaires avaient connaissance, avant la vente, de la fausseté de l’affirmation selon laquelle le bien constituait à cette date la résidence principale de Mme M. La cour d’appel a donc violé le texte susvisé.
 
Pour aller plus loin, voir Le Lamy droit du contrat, n° 569, Le Lamy Droit immobilier, n° 4862 et Le Lamy Droit de la responsabilité, n° 438-9.
 
Source : Actualités du droit